任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾

任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾 「銀行（債権者）への交渉ができない任意売却業者という名の不動産屋さん」 こんにちは。朝晩は、かなり蒸し暑さがなくなってきましたね。このタイミングで利根川水系のダムの貯水率が減少しているとのことで１１年ぶりの取水制限が開始されるようですね。 暑さ対策の次は節水と我々が住む日本という国は日々の生活を普通に送るために皆が努力しなければいけない素敵な国だなと改めて思います。 さて、昨日は昼過ぎに東京都江東区にお住まいのご相談者からお問い合わせを頂きました。ご相談者がおっしゃるには、 ■８ヶ月ほど前から某事情で住宅ローンを滞納 ■５ヶ月ほど前からインターネットで見つけた任意売却業者さんへ売却を依頼 ■しかしながらまったくご案内が入らない状況がずーっと続いている ■唯一１件入ったご案内は、不動産業者が購入するための案内だった ■９月末で買主さんが現れないようであれば、競売開始決定をすると銀行から通達があったとのこと 深刻ですね。 そのままの勢いで、何か打開策があればお聞きしたいと夜にご来社頂きました。お暑い中、大変お疲れ様でした。 ご相談者が来社される前に今現在の相場や流通性を調べてみましたが、明らかに相場を無視した価格設定になっていることに驚きました。 私は十数年前に江東区内の不動産業者に勤務していた経験があるので、このマンションはよく知っているつもりです。地域では有名な大規模マンションで、周辺の新築マンションラッシュが原因で単価こそ下がりましたが管理の行き届いている売れ線の中古マンションです。 でも何故、相場を無視した価格設定のまま５ヶ月も経過してしまったのか？疑問です。 ご来社されたご相談者のお話を詳しくお聞きしているうちに、原因がわかりました。 ■幾度となく任意売却を担当されている業者さんへ「価格を下げて売却したらどうですか？」と提案はされているみたいですが、担当から返ってくる言葉は「銀行担当者がダメだと言っている」との一点張りだそうです。 こんな銀行担当者は見たことないですけどね。通常は売却を開始して３ヶ月ほど経過すると売出価格の見直しを必ずしてくれます。 住宅金融支援機構の住宅ローンの際には期限ごとにきっちりと連絡をしてきてくださいますよ。今回は銀行の住宅ローンですが、銀行担当者も担当によりマチマチです。担当業者の方から積極的に動いていく姿勢は必要不可欠です。 とにかく、不安でしょうがないというこのご相談者。売却活動の報告もこの５ヶ月間、まったくしてこないそうです。専任媒介を締結されていますから、所有者への報告義務があるんですけどね・・・ 当社としては、まずこの業者さんへ一度出向いてでもして今どういった売却活動をしているのかを確認する必要があるとお話させて頂きました。 それと、ご相談者にはまず第一に安心を提供しなければならない任意売却業者がご相談者に不安を与えてどうするんだ！という憤りを感じました。 一度、マンション買取業者さんのご案内が入ったみたいですが、任意売却物件を右から左に業者さんへ買い取って頂くスキームは今はなかなか通用しません。 担当業者がほぼ怠慢状態であることが推測されます。酷い話です。おそらく、債権者である銀行担当者との詳細な売却活動の報告や価格の交渉もやっていないでしょう。これでは競売で落札されるのを待つだけです。怒 競売開始決定がされたとしても管轄の裁判所によって幅はありますが、入札期間の開始まで約３ヶ月～６ヶ月は時間があります。 任意売却との同時並行で売却活動を実施していくことも殆どの債権者が認めてくださいますとお伝えしました。まずは、担当業者さんへ現状の確認をしてみてくださいと最後にお伝えしてお帰りになられました・・・・・・と言うブログで締めようと思ったのですが、このブログを書いている最中に昨日のご相談者から連絡が入りました。 業者さんを訪問して問い詰めたら「減額の交渉はしたけれどもダメだった」「銀行には逆らえません」「どうもすいませんでした」とのことで、支援をお断りしてきたそうです。 任意売却業者さんが債権者（銀行）主導の任意売却を手伝ってはいけませんね。 絶対に成就しません。明日の予定を大幅に変更して、明日午前１０時にご相談者と銀行へ出向くことになりました。腕の見せどころですね！必ず大成就させます。 今日はこの辺で。 Kazuya Noro

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