任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾

任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾 地元、千葉市を快走する 最近では任意売却支援を強化させて頂いている千葉県のご相談者からの問い合わせが圧倒的です。特に千葉市内を東へ西へと快走する機会が続々と増えております。 地元ですが、意外と知らない道が多いことに気づかされます。それこそ、卒業した小学校や中学校の学区の物件までお伺いすることも多くなってきております。 小中学校の頃に通ったお店などが、跡形もなく閉店していたりかつて公団住宅があった場所に新築の分譲マンションが建築されていたりと。これは私の地元だけに限ったことではありませんが、少子高齢化による幼稚園の閉園、公団住宅居住者の単身高齢化なども状況が悪化していると聞きました。 なかなか経済が活発してきませんね。地元、千葉市から街を元気にする！今後は任に売却支援だけでなく千葉市内の中小企業事業再生セミナーも検討中です。一緒にがんばりましょう！ 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！

任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！ 任意売却リースバック２９件中１１件 皆さんこんにちは。暑がりの私でもいよいよ夜になるとスーツの上着が必要となる季節になって参りました。それでも汗はかいてますけどね。（笑）当社のある岩本町の交差点にも赤提灯のおでん屋台が今年もオープンしました。 昨日は杉並区永福のリースバック案件の決済を無事に終えることができました。既に独立されている息子さんと娘さんが実家の存続のために月々の賃料支払いを支援するケースです。 本当によかったです。帰社して、ふと思ったのがやはりサラリーマン世帯のリースバックは非常に厳しい現実があるなと。昨日の永福のご相談者のようにお子さんやご親戚のご協力がないとサラリーマン世帯のリースバックは難しいなと、今更ながら思いました。 利回りが最低でも１０％という高額の賃料負担に加え、サラリーマン世帯だと給与どころか生活費の安定をキープすることが今の情勢では精一杯であるご家庭が大多数であることが挙げられます。 投資家さんにリースバックを依頼するのではなくて、当社がもっと低い利率でリースバックしてあげられればなあ、なんてことを昨日はビジネスパートナーでもある相棒と話をしました。一日でも早くお問い合わせ頂いたご相談者のリースバックを当社で成就できるように精進したいところです。 今年の1月から１０月迄で私が契約決済をやった任意売却物件が一般の個人所有者だけでも２９件（法人所有、社長さん名義は除く）、そのうちリースバックが成就したのが１１件でした。 非常に厳しいですね。リースバックが成就しなかった案件での共通点はサラリーマン世帯であって、毎月の投資家さんへの賃料支払いについて旦那さん以外の支払い協力者が見つけられないケースがほとんどでした。任意売却物件をリースバックでというスキームはもう少し考えなくてはいけないなという気持ちにもなってきます。 お子さんの学区を変えたくないから、せっかく手に入れたマイホームだからという理由はリースバックに踏み切る理由にならないのではとさえ思います。リースバック後の二次破綻を絶対に防がなければならない・・・これは私の本音。 リースバックに精通する不動産投資会社の担当からも、最近よく耳にするのはリースバックしたのはいいけど、毎月の賃料を延滞されるケースが増えているとのこと。 その場しのぎのリースバックはやはり危険ですね。勇気を持ってリースバックを断念することも、ご提案させていただく私を含めて認識が必要です。リースバックをエサに悪徳業者が増加傾向なのも憤りを感じます。 １１月にはリースバックのセミナーを開く予定です。どうやったらリースバックがうまくいくかのセミナーではなくて、リースバックのデメリットをお話できるセミナーにしたいと思います。今日はこの辺で。 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～

事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ 再建完了何て事は永遠にやって来ない？ 再生の取り組みから、どれくらいで終わるものなんですか？または、再建できるものなんですか？という質問を良く受けます。 皆さんはどのくらいの期間だと思いますか？ 　　　　1年内？　　　　3年？　　　　5年？　　　いやいや、1年内には再建出来ないと困ると思うだろう？ この質問の中には、混沌として本質を捉えていない質問として成立しない要素があるのにお気付きでしょうか？ それは、現時点と、終着点が見えていないのに、その時間だけを質問しているという事です。 次に同じような質問で、資金繰りが厳しい状態から、資金繰りに困らない状態までに当社の場合はどのくらいの期間を必要とすると思われますか？という質問 漠然としながらも、少しスタートとゴールが示されるので、質問としては前者よりもイメージし易いですね。 それでも漠然としています。 何が言いたいかというと、期間は、その経営者が、今の状態を適切に分析出来ていて、現在地を把握している事。（＝スタート）そして事業を廃業するのか？継続するのか？が明確にしてある事（＝ゴール）が必要になります。 ゴールを廃業して綺麗に終わらせたい。若しくは廃業して、別事業、別会社で再起をするとするならば、スケジュールが立ちやすいですから、期間は見えてきます。 単純に廃業だけならば、スケジュールも立てやすいです。 次に現事業は廃業し、別事業、別会社で再起を図りたいとするならば、Ｍ＆Ａを取り入れた再生手法で、スケジュールも見えてくるでしょう。 最も多いケースで、尚且つこの類の質問が多いのは、継続していくという選択をされた方です。 スタート地点は、今の状況の把握です。そしてゴールは・・・ そうです。ゴールなど無いといってもいいくらいなのです。よって、期間はないのです。 その会社を今後どうして行きたいかによるし、継続していくなら変革していかなくてはならない事が永遠に出てくるので、再建出来た、もう安泰だ。という事は成長を諦めない限りないでしょう。 成長することをを止めて、時流に流されるままに衰退の道を進めば、廃業や別事業での再建という事になって来ます。 そうしたら、前記した通りスケジュールも見えてくるので期間は見えてきます。 やる前から、終わりはいつ？と気にして進んでも辛くなるだけですよ。 再生には、今の厳しい場面や思い、不安から、安心と元気と未来への希望を見出して行く事です。まずは、行動です。 Kazuya Noro

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任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾

任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾 任意売却リースバック　なんちゃって投資家にご用心 最近、当社へご来社されるご相談者の方で一番多いのはリースバックで自宅を守りたいという方と他社さんでリースバックをしたけど突然に購入を迫られたという方の二極化が顕著です。 本当に残念でなりません。今日のタイトル、なんちゃって投資家にご用心ですが、まさにその通り！リースバックの投資家としての知識がないままに投資をしてしまって、突然に購入（買い戻す）を迫るケースですね。 迫られたって購入なんかはすぐにできないのが一般的・・・結果。投資家（所有者）の意のままに他へ売却されてしまう・・・・何の為にリースバックという社会貢献＆投資に参加したのか？ リースバックの実態を理解しないまま「儲かる」などと不動産仲介業者に踊らされているのでしょうか？運良くこのブログをご覧になった方でリースバックを検討されている方は是非、当社へご相談下さい。 投資家さんのご紹介の前に、まずはご相談者自体がリースバック方式で生活していけるかどうかの判断をさせて頂きます。ご相談者の二次破綻を防ぐ為。今日はこの辺で リースバックによるご相談者の賃料の支払い額についても当社は厳しく吟味させて頂きます。ご相談者の２次破綻を防ぐ為です。今日はこの辺で 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！

任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！ 現場に答えあり！任意売却を依頼する業者の見極め方 こんにちは。昨晩は長年来のお付き合いのある同じ任意売却業者である社長さんへ久々にお会いしにご自宅を訪問しました。おかげさまでお互いに忙しく、なかなか会える時間がないのですが、昨晩は久々に楽しいお酒の席となりました。 年齢としてはわたくしよりも大先輩です。とにかく現場主義の方で、自分の会社の社員さんへも常に誰よりも色んな物件を見に行け！と指導する数少ない社長さんです。それはエリアの相場を知るためではなく、道を覚えるためではなく、直感力を養うためだそうです。 そう言われると、私が新人時代にも先輩に同じようなことを言われた記憶があります。当時は全然わかっていませんでしたが（笑）おかげさまで不動産に対しても人に対しても直感力が働くようになりまして、不動産であれば調査中に故障個所や瑕疵を発見したり、人であれば腹の中がある程度は把握できるようになりました（笑） さて、当社へご相談に来られる方も年度末に向けて増えてきております。リースバックのご相談も非常に多くなってきております。そこで本日は中小企業の経営改善相談や資金繰り相談、任意売却のご相談をされるにあたってその業者さんの見極め方をご参考までに書いて見たいと思います。 ■任意売却しか対応していない、逆に中小企業の事業再生にしか対応していない会社・・・一般の方の住宅ローンの支払いに関するご相談であっても、色々な角度から調査をして多くのご提案をしたいので、可能であれば両方に精通している業者が望ましいです。（特に法人所有されている不動産の売却は、不動産業者だけの目線での判断による任意売却は大変危険です。） ■新規面談終了後に専任媒介契約を迫ってくる・・・一度、持ち帰るくらいの余裕が欲しいですね。その場で、媒介契約を締結することは控えましょう ■新規面談時のスタッフと実際に実務（任意売却、中小企業の事業再生に伴う銀行担当者への訪問、経営改善計画書の作成等）を行うスタッフが分かれてしまっている。・・・サクセスストーリを組み立てることは実務を実際に行う人間にしかできません。 ■支払い延滞～～ご面談時の相談者の状況～～決済（お引き渡し）までの一連の流れと今のご相談者の状況をわかりやすく説明できる業者であること。・・・これから金融機関から送られてくるであろう書面の説明、競売開始決定の目安など。事前に先を知るということは安心につながります。 ■やたらと「お客さん居ます！」「当社が買います！」など、一般的な資産処分取引を得意とする業者の口調で、単なる仲介手数料稼ぎの道具とされてしまっていないか・・・ 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～

事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ 再生の相談先 先日、会社の廃業や再生の相談はどこに？というテーマでブログを書いてみましたが問い合わせが多かったものですから、触れておこうと思います。 前回は、再生法規や制度を活用するには、やはり弁護士の先生に相談ですが、自主再生の道を今一度考えてみませんか？をテーマとしました。 弁護士の先生に任せるしかもう気力も体力もないという方はともかく、再起出来るなら自分で最後までやってみたい！という気概が残っているなら、楽だとは言いませんが、一緒に頑張りましょう！という内容です。 前回ちょっと言いそびれた事として、再生法規や制度がうまく行かないのは、事業継続を前提にした時に、債権者に不利益な事を押し付けるような事をするからだと思っているのです。 特に金融機関に対して利息の減免や債権カットを前提にしていたり、再建計画に垣間見せたりするから、話が壊れたり、スムーズに進まないのは当たり前だと思うのです。 それで、最後は破産になったら本末転倒ではないですか？破産や、破産も出来ない倒産状態になってしまえば金融機関は収益から回収しようにも収益弁済はしてもらえなくなってしまうのですから、事業継続なら、債権者は、利息を取って営業利益を確保したいし、元金は遅れても満額返して貰いたいと思うのも当然だと思いませんか？ ですから、法律や制度を武器に一気に債務を圧縮出来る事だけに目を奪われずに、金融機関にも協力して貰って、事業を継続するには、いくらなら支払えるかをきちんと計画を出して、キャッシュフローからの収益弁済出来るようにしながら事業を再建して、利息も現在の利息を支払い、元金も長期化するかもしれないけど全額払うとして進めて行く方が自主再建の方がコストも安く、継続もし易いと私達は思っているのです。 弁護士以外には、全国に支援協議会というところがあります。士業の方、金融機関ＯＢの方が、地域の産業や雇用を守る為に、事業の再生の相談に乗ってくれるところです。法的再生やＡＤＲも含めた制度の利用、私的整理のガイドラインの活用や自主再建の相談にも乗ってくれる所です。 しかし、支援協議会の再生案件として支援を受けるには、審査の基準がちょっとハードルが高かったり、仮に二次審査を通って再生案件として支援を受けれたとしても、その内容が債権者と協調しすぎていて（返済計画が中途半端に厳しい等）、継続したものの、事業を苦しめてしまったりといった事があるようです。 ちなみに、ボランティア団体ではないですから、相談は無料でも、実際に支援を受けるとなると無料で最後まで、とは行かないようですよ。それなりにコストはかかると思った方がいいです。 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～

事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ 再生法規や制度と、自主再建について思う事。 資金繰り悪化で会社を廃業と継続、どっちを選択すべきか？と悩んだ時に、どこに相談すればい いのか？ 当社に相談に来られる方も、当社にたどり着く前に弁護士に相談されている方が多いです。 金融機関や買掛金が手持ちの現金や売掛金、遊休資産の売却で賄えれば弁護士に相談する事 もなく、自主廃業が出来るでしょうけど、多くの中小企業は、借金だけでも多額で、精算して自主廃 業は難しい状況にありますね。 ですから、弁護士に相談に行くと、資産と負債のバランスから、破 産という選択肢が提示される事が多いのもうなずけます。 事業継続を念頭に行けば、民事再生や会社更生と言った提案もケースによってはありますね。今 はＡＤＲ（裁判外紛争解決手続）や、私的整理も制度としてはありますから、選択肢の幅が広がっ ているとも言えます。 法的視点と制度からすれば取らざる得ない方法のように思います。 では、経営という視点、商取引の事業としての視点から考えたときに、選択肢は一致するかと言え ば、私達は一致しないと思っています。 法的視点と制度では、経営者（債務者）と債権者が公平に解決を図るように見えますが、商取引の 事業としての視点からすれば、みんなが損をして平等のように見えているように思うのです。 会社を廃業して精算したいとして、破産を選択すれば、裁判所への予納金や弁護士の諸経費だけ でもまとまった資金が必要ですし、会社や代表者（連帯保証人に入っている方も多いでしょう）であ る債務者は、一定の現金を残してほとんど手放さなければなりません。破産を申し出てから借金 がなくなるまでの時間も相当な時間がかかります。 破産を選択出来る資金があるなら、再建の道が探れるのではないか？と私達は考えます。 また、事業の継続を第一に再生法規や制度を活用しようとした時はどうでしょうか？裁判所への予 納金や弁護士の諸費用は、破産の選択以上に高額になるでしょう。 なぜなら、再生計画に作成にかかる諸経費から、債権者同意を取り付けるための債権者集会にかかる費用、スポンサー探しのコスト等、破産より関わる人数も労力も時間もかかるので当然だと思います。 ここでも私達が思うのは、再建計画が通った後に、第三者の外部の介入によって、代表者や従業 員は、そのままの地位と条件・環境を保持するのは難しい事が実態だと思うからです。 任意に自主再建を目指しても旧体制と全く変わりなく居られるわけではありませんが、少なくとも自 らの判断と決断で実行することが可能です。 その上、金融機関も買掛先である取引先も債権者として同列にみなされて再生法規や制度の元 に対処する事よりも、自主再建で経営者が優先順位をつけて返済計画をそれぞれに交渉していけ る方が、事業を今後も継続していくのであれば中長期的には有効だと思っています。 また、債権者においても、再生法規や制度の活用してくれさえすれば、喜んで賛成しますという訳 ではないですよ。 金融機関にしてみれば、貸したお金が返って来ない、利息が取れない事を法律 や制度を債務者に活用されてしまえば、断定されてしまう事になりますから、ウエルカムではあり ません。また、法律を盾に任意交渉とはいえ、金利の減免や、債権カットの要請も金融機関には損 失機会でしかないでしょう。 担当者が担当を外れて楽になるくらいの事でしかないですよね。 金融機関からしてみれば、元金の返済と利息の支払いを、債務者である会社（経営者）に一時期 返済条件の変更があって回収期間が長引いたとしても、再建して満額を返済してもらいたいし、貰 わなければ困る立場ですよね。 金融機関の担当者は取引先の会社に良くなって貰いたいと思って いる人が大半です。いきなり法律を盾に払えませんと言われると、ショックですよね。 自主再建は、もちろん経営者自身が行うので、気力と労力は相当な覚悟と決意を持って臨まねば なりませんが、相談して協力していけるパートナーが居れば出来ることです。 私達は、この再生法規や制度の利用と、自主再建の違いは、他人に任せるか、自ら行うかの違い だと思っています。 疲弊して、分からない事だと思い込み、考えるのを止めてしまいたくなるのも理解できるので、法規 や制度を利用して弁護士の先生にお任せしてしまうのも否定するつもりはないのですが、最後ま で経営者及び経営陣、社員（従業員）が力を合わせて乗り切る！と気力を奮い立たせるなら、自主 再建をお勧めしたいものです。 また、全国都道府県には支援協議会がありますね。それは、次回にコメントしましょう。 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る

任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！ 本日のテーマ　「ご相談者の気持ちと行動の変化～中辛」 昨日は先日、ご支援依頼のあった都内で製造業を営んでいる社長さんの元を訪問しました。夕方から今後の債権者対応と不動産の売却活動について打ち合わせさせて頂きました。 訪問した社長さんも新規面談時は非常に暗い顔を浮かべておりましたが、今では自身の経営する会社の再建とご自宅のリースバックのため顔つきも一段と明るくなりやる気に満ちております。その社長さんの顔を見た瞬間が最初の新規面談から支援契約を頂いて我々アセットアシストコンサルタントのスタッフ全員が一番最初に実感できる至福の時です。 新規面談や日々のコミュニケーションを通じてこれから債権者がこういった動きをしてきますよ、これからこういった書面が送付されてきますなど、債権者の未来の動きを把握することによってご相談者は安心されるようです。これを知っているか知らないかでは雲泥の差です。日々の生活も今まで通り普通にお過ごしいただけます。 しかしながら、一つだけ変えて頂かなければならないことがあります。それは気持ちです。絶対に経営する会社を再建するんだ！必ず自宅の売却やリースバックを成功させ競売を回避したい！という前向きな気持ちです。勿論、難しい専門的な実務と債権者交渉は当社がご支援させて頂きます。強いお気持ちだけ当社に見せつけてください。 よく頑張っちゃいけないとか当社に任せて１００％安心など、ただ専門業者に任せれば会社の再建が成就する、任意売却が成功するかのような同業他社さんのホームページ等を拝見します。 人生の岐路に立たされている、崖っぷちに追い込まれている人間が、がんばらないでどうするんですか？今頑張らないでどうするんですか？と私は問いたいです。 以前にもこのブログで書かせて頂きましたが、一般的に経営改善スキーム、任意売却スキームは少なからず痛みが伴います。痛みの意味のとらえ方は千差万別でしょう。この痛みを緩和する痛み止め＆特効薬がアセットアシストコンサルタントだと思ってください。会社の再建後や自宅の売却後（リースバック含む）の数年後に再度にわたり破綻を引き起こす経営者や一般の方が多いことを私は強く訴えたいです。 形だけの再生に満足し、一番肝心な心の入れ替えができなかった結果なのではないでしょうか？本気で会社の経営改善を目指す日本全国の社長さん、本気で競売回避を目指す一般の方、当社は心の入れ替え再生も皆さんと一緒に協力して支援させて頂きます。あえて言わせてください、一緒にがんばりましょう！！！　株式会社アセットアシストコンサルタント　代表取締役　野呂一哉 Kazuya Noro

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任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾

任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾 「住民税の滞納と自宅の差押え」 昨日に当社へ税金滞納のご相談で来社された方は住民税の滞納により自宅を差押えされてしまったご相談者でした。住宅ローンこそはあと５年で完済が予定されている方です。 しかしながら雇用の状況が不安定な今の日本で、税金の滞納による不動産の差押えのご相談で当社へお越しいただく方々が後を絶ちません。 あまりにも税金の納税についての考えが甘かったというしかありません。当然、納税義務のあるものはきちんと納めなければなりませんが、税金の納税を甘く見ると自宅を手放すことに・・・・必ずなります。 住宅ローンの支払い、各税金の納税、生活費等の捻出に苦しんでいる方が多い時に、雇用と社会保障が超不安定な今この時に消費税増税を検討する日本のトップへ本当の社会保障って何ですか？と聞いてみたいです。 先日のブログでも書かせて頂きましたが、「自殺」というキーワードでのインターネット検索が日に１万件を超えるこの日本。お金の悩みでの自殺者を減らしたいです。当社のスローガンは「再び生きる！」です。 もし縁あってこのブログを拝見されている方で該当する方がいらっしゃいましたら当社のセミナー（予約制）へ出席してみませんか？ 昨日の税金滞納によるご相談者についても当社がきっと再生してみせます。　 今日はこの辺で。 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～

事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ 時代と状況に合わせた経営相談　 どんな会社にも設備を入れる、買い替える等の必要に迫られるものです。また、M＆Aでのバイサイドになる、新規事業を考えたいなどの前向きな資金需要が発生する場合も多くあります。 しかし、営業利益の黒字化と、財務戦略が固まらないまま投資戦略を立てることは非常にリスクが高くなります。単純に、資金を外部からの調達に頼れば、返済や償還が現状より多額になるわけですから当然です。 資金投入することで得られるリターンが明確だと思ったとしても、現状での営業利益の把握や、財務戦略が固まってからにすべきだと思っています。 "リスクを取らなければ高いリターンを得られない"のは確かですが、まずは、今までの投資と回収の状況を考えて慎重に行動するべきだと思います。 今までの投資と回収の実績に基づいて現在があるわけですし、将来予測は予測でしか過ぎないのですから。 業歴25年を越えるバブル期を経験した会社様に多い相談事例として綴ってきたブログですから、ここは慎重に戦略を立てる事に同意いただけることが多いですが。 稀に、事業戦略と財務戦略が安泰になってくると、キャシュポジションがある程度貯まってくるので、"運用しなければ"との思いから、高リスク投資を行って過去の負債を取り戻そうと考えて、実行されてしまう経営者様がいるのも事実。 投資は自己責任です。ただし、"本質"をいつも忘れずに、拘わるすべての人たちに顔向けできなくなるような事の無いように、堅実な計画を立てましょう。 Kazuya Noro

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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！

任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！ 「諦めない気持ちと吉報」 皆さんこんにちは。昨日は非常に涼しく過ごしやすい気候でした。 先週に千葉市内のご相談者と一緒にJR千葉駅前の債権者を訪問しました。 競売入札期間開始までの約２か月間、任意売却活動をさせて頂くためのお願いをしに行きました。終始にわたり、私と目を合わせようとしない銀行担当者・・・・ 「○○さんは今まで、何の連絡もしてくださらなかったからね～」 「今更、任意売却しても無駄だとは思いますよ～」 「入札期間が迫ってますからね～」 野呂「任意売却をするかしないかは所有者さんにのみ与えられる権利ですよね？銀行さんの承認が必要ですか？」 担当者「・・・・・・・・・・・・・・・」 その結果が金曜日に出ました。無事に任意売却での活動を認めて頂くことになりまして、さっそく売却開始です。最初は一緒に債権者を訪問することを非常に心配されていたご相談者。 たしかに、債権者への業者としての挨拶は基本的には電話１本で済みます。しかしながら、あえて私は担当者へ会いに行きます。担当者さんの年齢や顔の表情、キャリアを見て、その後の抹消交渉の進め方を吟味するためです。 本当によかったです。諦めずに雨の中、訪問した甲斐がありました。絶対に競売を回避して、気持ちよく新生活を初めて頂けるように精進します。今日はこの辺で。 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！

任意売却ブログ～任意売却の現場から～今を斬る！ 「任意売却・・・売却に踏み切るタイミングはいつですか？」 こんにちは。昨日は８月のお盆の時期ににお問い合わせ頂いたご相談者の物件の契約を無事に済ませました。ご契約後には何とも言えない達成感がジワジワと体を包みました。 法人様名義で所有してらっしゃる一棟の収益物件です。まずは法人の財務の精査から開始して、金融機関交渉が始まったのが９月下旬。煮え切らない債権者の担当者と大喧嘩したこともあります。 しかしながら、そこは人と人、幾度にも渡り債権者との話し合いをし、回収額や控除経費の打ち合わせをさせて頂き、法人税滞納、固定資産税滞納等、交渉先は数多くありましたがようやく契約の日を迎えることができました。 地域では有名な山手線駅前の一棟の賃貸マンション。下手に物件を市場公開すれば、所有している法人さんは風評被害を受けます。債権者への交渉の結果、当初は水面下での情報公開（当社が提携させて頂いている都内の複数不動産業者）にて買主様を探しました。当然に主導を握る債権者の性格によっては、上記の売却活動は一切ＮＯ！と断られてしまう場合もあります。 しかしながら、今回の債権者さんは法人さんの風評被害を最小限に抑えることを承認してくださったのです。大変にありがとうございました。故意に売却活動開始時期を遅らせる悪質な業者も中にはあるみたいですが、今回のように法人さん所有の不動産の売却については何よりも風評被害への懸念を当社は重要視します。 この法人さんが店舗を運営されているような業種であればなおさらです。理にかなうことをそのまま債権者へご提案させて頂く、これが当社の任意売却です。 あくまでも水面下にて風評被害を最小限に抑える形式で、徹底的に投資家さんへご紹介させて頂きました。本当にいい買主様にご契約頂けたと思います。そして、ここまで長い目で待ってくださった債権者の方にお礼を言いたいです。このところ、法人所有の任意売却のご相談が急増しておりますが、当社はいかなる物件も今回のようなスタイルを絶対に変えません。 おかげさまで、１０月下旬～１１月の新規面談のご予約も続々と埋まってきております。一度、ご面談にいらっしゃってください。心よりお待ち申し上げております。今日はこの辺で。 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～

事業再生の現場から～安心を手に入れろ！お金なんかに殺させない～ 決算報告　金融機関対応について 決算に関しまして昨年度の業績によっては、金融機関が行なう格付けが変動しますので、どの企業も慎重な対応を検討されていることでしょう。 とりわけ、リスケジュール中の企業においては、事前に提出された経営改善計画書と照合することで、「良かった点・悪かった点」を報告し、これをもって先方が今後の具体的な方針を決定されると考えられます。 決算報告に関しては、顧問税理士の先生からの指導を仰ぐことは勿論必要ですが、金融機関の担当者に説明する 役割は経営者が行なうため、今回の決算におけるポイントをシンプルに把握するよう準備して下さい。 また、口頭だけではなく、別紙でレポートを作成しても構いません。 いずれにせよ、決算報告における成果と反省及び今後の経営課題について、担当者と有意義な議論を展開して頂ければと思います。 金融機関の見方として、当然ながら「いつ頃から元金返済できるのか？」というポイントを念頭に決算報告書のチェックを行なうかと推測できます。担当する企業が「儲かってる、儲かっていない」という事よりも、具体的な借入金の返済スケジュールの方が彼等にとっては重要です。 上述を踏まえ、決算報告を行なう際は「返済スケジュール・返済原資の確保」について、何らかの説明ができる ように努めて頂ければと存じます。 代表の野呂のインタビューがコンサルBankさんのサイトへ掲載されました。 Kazuya Noro

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任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾

任意売却の現場から～住宅ローンが払えない！寺子屋塾 「任意売却・・・あなたのご自宅の担当はどんな人？最初から面談してくれた人？それとも・・・」 さて、本日のテーマ「任意売却・・・あなたのご自宅の担当はどんな人？最初から面談してくれた人？それとも・・・」ですが、昨日に当社へ住宅ローンの支払いに関する件で相談者が千葉県市川市よりご来社されました。 この２週間で数社の新規面談を掛け持ちでお受けになったとのことですが、どこへ行っても実務を実際に行う担当者が現れずに物件から一番最寄りの不動産業者を紹介されるシステムに激怒！当社が３社目とのことでしたが、これからの予測状況と着地地点をお互いに確認させて頂き、当社での支援が決定致しました。本当に有意義な新規面談でしたね。 上記のようなシステムで任意売却業者として社会貢献されている社長さんを私は３名ほど存じております。月に１回は情報交換を兼ねて４人で食事をさせて頂きますが、うまくオペレーションをされていると思います。何よりご来社された相談者を紹介するにあたり、紹介する不動産業者さんとの日々の繋がり（コミュニケーション）を非常に重視されている社長さん達です。 だからうまくいくんですね、ご紹介する社長さんの右腕、左腕のように親身になって動いてくれるわけですからね。ところが・・・見よう見まねでこのシステムを使用してしまいますと、ただの紹介料屋さんになってしまうんです。（悲） 当社へご来社された相談者からは、私の知り合いの任意売却会社の名前は出ませんでしたのでホッとしておりますが。任意売却をご相談されるにあたり、業者さんを選ぶ基準として実際に実務（現地調査、役所調査、金融機関交渉、買主様ご案内、契約、決済）を全部司れる担当が新規面談に参加しているかどうか・・・・これが決め手だと思います。 お気を付け下さい。住宅ローンが払えない！寺子屋塾を展開する株式会社アセットアシストコンサルタントへご相談ください。 当社は実務のできない人間は新規面談に入れさせません。 Kazuya Noro

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