任意売却　千葉市の住宅ローンが払えない！寺子屋塾　事業再生・任意売却の現場から～: 任意売却事業再生ブログ：従業員５０人未満の社長さんのための事業再生バイブル

任意売却事業再生ブログ：従業員５０人未満の社長さんのための事業再生バイブル今の景気判断の指標は、すでにバブルの指標では！？もう失われた〇〇年なんて欲しくないですよね！？さて、いよいよ経済景気指数の二大柱の一つ株価が戻るどころか、バブルを思わせる数値を示し始めましたね。株価では日経平均１５，０００円を越えました。株価ってどうとらえます？当社の人間は、こう考えているんです。日経２２５に組み込まれている上場企業のＢＳ上の資産で、実態価値を想定した金額（換金したらいくらになるか）から割り戻した株価っていくらくらいなんだろう？という視点と、上場企業のＰＬ上の営業利益と、成長予測を想定した金額（儲けがいくらになるか）を割り戻した株価っていくらなんだろう？の２つの視点があります。政権交代からアベノミクス効果で金融緩和が先行していく中、日経平均はうなぎのぼり。様々な要因をプラスに変えて上昇し続けています。勝手な当社内での実態にあった日経平均株価は１３，０００円前後かな？と思っていました。それを越えればバブルだよね・・・と。バブルの定義としては、実態価値を上回るマーケットでの価格がついた時がバブルだと定義づけてみました。実態価値を上回るマーケット上の価格は、マーケット内でのマネーゲームと化してしまう。その上下（ボラティリティ）を予測しながらお金が動き出す。実態の価値は蚊帳の外になりがちです。実態価値を私達は常に大事な指標として独自で認識しています。それは、不動産を扱う立場からも大事な認識なんです。今、不動産が活況という話も良く聞こえてきます。これは日本に限らず景気が上がって行く過程ではどこの国でも話題になります。でも、そんな中で気を付けて、冷静に見てもらい事があります。不動産取得者の取得理由です。余剰資金を投資で回すために、投資用に不動産が買われていく中で不動産価格が上がって行くと必ず不動産価格は急落していきます。なぜだと思いますか？簡単な話です。投資用という事はそこに賃料が発生しなければなりません。賃料を発生させるには、そこを借りて使ってくれる人がいなければなりません。それはオフィス（事業用）レジデンス（住居用）問わず同じです。借りて使う人は、オフィスなら実態の事業収益があり、その中から賃借料を捻出して支払います。また、レジデンスならサラリーマンでも実態の給料の中から支払います。つまり、そこを、想定する対価を払っても必要と思って借りてくれる人がいなければ投資をしては成り立ちません。投資対象の物件は、賃料想定を高くしがちです。リターンが高い方がいいのですから当然かもしれませんが、賃料が割高な物件では、借り手が付き難くなります。悩ましいところです。それに、投資目的の場合に取得費に金融機関からローンを組もうとすれば、金利が高くなったり、返済年数が短くて月次のキャッシュフローが悪くなって持ち出し支出が増えて赤字になることがあります。そうすると、いつまでも赤字のままの投資不動産を持ちきれなくなり、売却となります。自然な流れです。そういう物件が多くなると、売るに売れなくなり売値がどんどん下がって行きます。どこまで下がるのか？その物件を買って使いたいという人が手を出す価格まで下がります。買って使う目的で購入することを、実需目的で買うといいます。つまり、この実需目的で買う人が買う価格が実態価格なんです。逆に言えば、投資目的であっても、実需目的の人がローンでお金を借りて買って、その返済をするよりも低い賃料設定で貸せるように投資物件を購入していればいい訳です。それには、取得経緯やローンの比率の調整で可能だと思います。話を結論づけて行きますね。感のいい人や知識がある人にはもうお分かりだと思うのですが、不動産が活況で景気が上がるとする指標にするには、不動産の取得目的が実需で伸びる必要があるのです。今は投資対象不動産の価格が上がる事で不動産が活況となっているようです。実需価格で上がって行かないとかつて来た道、歴史は繰り返すという事になりそうです。株価もそうですが、不動産にも似たような実態と乖離した傾向があります。雰囲気に惑わされず本質や実態に目を向けて行きましょう。全国書店にて、好評発売中